Le dispositif Jeanbrun (officiellement « statut du bailleur privé ») est entré en vigueur le 21 février 2026. Il remplace la loi Pinel et ouvre un nouveau levier fiscal pour les investisseurs en immobilier locatif.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le Jeanbrun permet de déduire de vos revenus fonciers une partie de la valeur de votre bien immobilier locatif. C’est un mécanisme d’amortissement fiscal — pas une réduction d’impôt directe comme l’ancien Pinel.
Concrètement : si vous achetez un logement pour le louer, vous pouvez déduire entre 2,5 % et 4,5 % par an de la valeur du bien (hors terrain) de vos revenus fonciers. Ce qui réduit directement votre impôt sur le revenu.
Les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du Jeanbrun, le logement doit remplir ces critères :
- Logement neuf conforme à la norme RE2020, ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition (DPE A, B ou C après travaux)
- Location nue (non meublée) comme résidence principale du locataire
- Engagement de location de 9 ans minimum
- Plafonds de loyers selon la zone géographique et le type de bail choisi
- Plafonds de ressources du locataire selon le type de bail
Trois types de bail
Le dispositif propose trois niveaux d’engagement social, avec des taux d’amortissement croissants :
| Type de bail | Taux (neuf) | Plafond annuel | Contrainte |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 2,5 % | 8 000 € | Loyer plafonné par zone |
| Social | 3,5 % | 10 000 € | Loyer + ressources locataire |
| Très social | 4,5 % | 12 000 € | Loyer + ressources locataire (strict) |
Combien peut-on économiser ?
L’économie dépend de votre tranche marginale d’imposition (TMI) et du montant de l’amortissement.
Exemple concret : Marie, 38 ans, cadre, TMI 30 %. Elle achète un T2 neuf de 200 000 € à Lyon en bail intermédiaire.
- Base amortissable : 160 000 € (80 % du prix, hors terrain)
- Amortissement annuel : 4 000 € (2,5 % × 160 000 €)
- Économie fiscale : environ 2 640 €/an (impôt + prélèvements sociaux)
- Sur 9 ans : ~23 800 € d’économie
À TMI 41 % ou 45 %, l’économie est encore plus significative.
Ce que le Jeanbrun change par rapport au Pinel
Trois différences majeures :
- Amortissement vs réduction d’impôt — le Jeanbrun déduit des revenus fonciers (plus puissant à TMI élevée), le Pinel réduisait directement l’impôt
- Aucune restriction géographique — toute la France est éligible, contrairement au zonage strict du Pinel
- Neuf ET ancien — le Pinel était réservé au neuf
Les limites à connaître
Soyons honnêtes : le Jeanbrun n’est pas un miracle fiscal.
- 9 ans d’engagement, c’est long. Si vous revendez avant, les amortissements déduits sont réintégrés dans vos revenus.
- À TMI 11 %, l’économie est marginale. Le dispositif est surtout intéressant à partir de 30 %.
- Les décrets d’application ne sont pas tous publiés. Certains points (réintégration à la revente, cumul avec Loc’Avantages) restent à préciser.
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