Questions fréquentes sur la loi Jeanbrun 2026
20 réponses concrètes pour comprendre le dispositif, vérifier votre éligibilité et prendre votre décision.
Comprendre le dispositif
Le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé « statut du bailleur privé », est un mécanisme d'amortissement fiscal créé par la loi de finances 2026 (loi n°2026-103 du 19 février 2026). Il remplace la loi Pinel, arrivée à expiration fin 2024. Concrètement, il vous permet de déduire chaque année une fraction de la valeur de votre bien locatif de vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux.
Le Jeanbrun fonctionne par amortissement fiscal : vous déduisez chaque année entre 3 % et 5,5 % de la base amortissable (80 % du prix d'achat) de vos revenus fonciers. Cet amortissement réduit votre revenu imposable, ce qui diminue à la fois votre impôt sur le revenu (selon votre TMI) et vos prélèvements sociaux (17,2 %). Si l'amortissement crée un déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an.
Trois différences majeures. D'abord, le mécanisme : le Jeanbrun est un amortissement fiscal (déduction des revenus fonciers), alors que le Pinel était une réduction d'impôt directe. Ensuite, le zonage : le Jeanbrun est accessible dans toute la France, sans restriction géographique (le Pinel était limité aux zones tendues). Enfin, l'engagement : 9 ans minimum pour le Jeanbrun, contre 6 ans pour le Pinel. L'amortissement Jeanbrun n'est probablement pas réintégré dans la plus-value à la revente.
La loi Jeanbrun est entrée en vigueur le 21 février 2026, au lendemain de la publication de la loi n°2026-103 au Journal Officiel (20 février 2026). La loi a été promulguée le 19 février 2026 après adoption via l'article 49.3. Le dispositif s'applique aux acquisitions ou achèvements de logements à compter de cette date.
Le dispositif Jeanbrun est ouvert aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028. Passé cette date, il faudra que le gouvernement le prolonge ou le remplace. Attention : l'amortissement lui-même n'est pas limité à cette période — il peut durer 20 à 30 ans tant que la base amortissable n'est pas épuisée et que le bien reste en location.
Éligibilité et conditions
Tout contribuable français domicilié fiscalement en France peut bénéficier du dispositif Jeanbrun, à condition d'investir dans un logement éligible et de respecter les conditions de bail. Le dispositif est limité à 2 logements par foyer fiscal. Le régime réel d'imposition est obligatoire (le micro-foncier est incompatible).
Oui, le Jeanbrun s'applique aux logements anciens en immeubles collectifs à condition que les travaux de rénovation représentent au moins 30 % du prix d'acquisition. Le logement doit atteindre un DPE A, B ou C après travaux. Les taux d'amortissement sont de 3 % (intermédiaire), 3,5 % (social) et 4 % (très social), avec un plafond unique de 10 700 €/an.
Pour un logement neuf, oui : le bien doit respecter la norme RE2020 et obtenir un DPE A ou B. Pour un logement ancien rénové, la condition est un peu plus souple : un DPE A, B ou C après travaux est suffisant. Dans tous les cas, les maisons individuelles sont exclues du dispositif — seuls les appartements en immeuble collectif sont éligibles.
Non, c'est l'une des grandes différences avec la loi Pinel. Le dispositif Jeanbrun est applicable sur l'ensemble du territoire français, sans restriction de zone. Cela ouvre des opportunités dans les villes moyennes (zones B2 et C), souvent plus rentables que les métropoles. En revanche, le zonage A bis / A / B1 / B2 reste pertinent pour les plafonds de loyers intermédiaires.
Pour un bail intermédiaire (barèmes 2026), les plafonds de loyer hors charges sont : 19,51 €/m²/mois en zone A bis, 14,49 €/m² en zone A, 11,68 €/m² en zone B1 et 10,15 €/m² en zone B2. Un coefficient multiplicateur s'applique selon la surface : coefficient = min(1,2 ; 0,7 + 19/surface). Pour les baux sociaux et très sociaux, les plafonds sont fixés par commune via le référentiel Loc'Avantages (environ -15 à -45 % par rapport au loyer intermédiaire).
Décider : est-ce intéressant pour vous ?
L'économie dépend de trois facteurs : le prix du bien, votre tranche d'imposition (TMI) et le type de bail choisi. Exemple concret : un appartement neuf de 200 000 € en bail intermédiaire avec une TMI de 30 % génère un amortissement de 5 600 €/an et une économie fiscale d'environ 2 643 €/an (IR + prélèvements sociaux), soit ~23 800 € sur 9 ans. Avec un bail social et une TMI de 41 %, l'économie peut dépasser 5 800 €/an.
Le dispositif est particulièrement intéressant si votre TMI est de 30 % ou plus. À ce niveau d'imposition, chaque euro d'amortissement vous fait économiser 47,2 % (30 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux). Pour une TMI de 11 %, l'avantage est moindre (28,2 % d'économie). Attention toutefois : l'engagement de 9 ans, les plafonds de loyers et l'exclusion des maisons individuelles sont des contraintes à peser sérieusement.
Il n'y a pas de plafond de prix d'acquisition fixé par la loi (contrairement au Pinel qui limitait à 300 000 €). En pratique, un investissement en Jeanbrun est pertinent à partir d'environ 150 000 € pour un logement neuf. En dessous, l'amortissement généré est faible et les frais fixes (notaire, gestion) pèsent proportionnellement plus lourd. Pour l'ancien, ajoutez au minimum 30 % du prix en travaux.
Non, le Jeanbrun et le LMNP sont incompatibles. Le Jeanbrun impose une location nue (non meublée) sous le régime des revenus fonciers, tandis que le LMNP concerne la location meublée sous le régime BIC. Ce sont deux régimes fiscaux distincts. En revanche, le Jeanbrun est cumulable avec le déficit foncier (pour les travaux) et potentiellement avec Loc'Avantages (décrets en attente).
Si vous rompez l'engagement de location avant 9 ans, les amortissements précédemment déduits sont réintégrés dans vos revenus fonciers de l'année de rupture (mécanisme de quotient). Concrètement, vous devrez rembourser l'avantage fiscal obtenu. Il existe des exceptions en cas de décès, invalidité, licenciement ou expropriation, mais une revente volontaire avant terme annule le bénéfice du dispositif.
C'est un point encore débattu. La majorité des sources juridiques considèrent que l'amortissement Jeanbrun n'est pas réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente, contrairement au LMNP (depuis 2025). Cela signifierait que l'avantage fiscal est définitif. Cependant, le BOFiP n'a pas encore publié de doctrine officielle sur ce sujet. Nous mettrons à jour cette information dès clarification.
Questions pratiques
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Après votre simulation sur BailleurMalin, vous pouvez réserver un échange gratuit avec un conseiller en investissement immobilier. Cet échange, sans engagement, vous permet d'analyser vos résultats de simulation et de poser vos questions sur le dispositif. Vous choisissez le créneau qui vous convient. Aucune donnée personnelle n'est requise pour utiliser le simulateur.
L'absence de zonage géographique du Jeanbrun ouvre des opportunités dans toute la France. Les villes moyennes (zones B2/C) offrent souvent les meilleurs rendements bruts : Saint-Étienne (~11 %), Mulhouse (~11 %), Limoges (~7,4 %), Le Mans (~7,2 %). Les métropoles comme Lyon, Bordeaux ou Nantes restent pertinentes pour la sécurité locative et la valorisation à long terme. Le choix dépend de votre stratégie : rentabilité immédiate ou valorisation patrimoniale.
L'amortissement Jeanbrun se déclare dans le cadre du régime réel des revenus fonciers, via la déclaration n°2044. Vous devez y reporter l'amortissement annuel calculé (base amortissable × taux) en tant que charge déductible. Le BOFiP spécifique au Jeanbrun n'étant pas encore publié au 2 mars 2026, les modalités déclaratives exactes pourraient être précisées par l'administration fiscale dans les prochains mois.
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