Loi Jeanbrun 2026 : guide complet du nouveau dispositif d'investissement locatif

Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun — officiellement nommé « statut du bailleur privé » — est le nouveau mécanisme fiscal créé par l'article 12 octies de la loi de finances 2026 (loi n°2026-103 du 19 février 2026). Il remplace la loi Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024, et vise à relancer l'investissement locatif en France.

Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d'impôt directe, le Jeanbrun fonctionne par amortissement fiscal : vous déduisez chaque année une fraction de la valeur de votre bien de vos revenus fonciers. Ce mécanisme, inspiré de celui du LMNP, réduit votre base imposable et donc votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux (17,2 %).

Le nom « Jeanbrun » vient de Mickaël Jeanbrun, député du Val-de-Marne, qui a porté l'amendement ayant créé ce dispositif lors de l'examen du projet de loi de finances 2026. La loi a été promulguée le 19 février 2026 et le dispositif est entré en vigueur le 21 février 2026. Il est ouvert aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.

Points clés : engagement de location de 9 ans minimum, location nue obligatoire (pas de meublé), maximum 2 logements par foyer fiscal, régime réel obligatoire, applicable sur tout le territoire français (aucun zonage restrictif).

Conditions d'éligibilité : bien, locataire, bail

Le bien immobilier

Deux types de biens sont éligibles au dispositif Jeanbrun :

• Logement neuf en immeuble collectif : il doit respecter la norme RE2020 et obtenir un DPE A ou B. Les VEFA (ventes en l'état futur d'achèvement) sont éligibles si le permis de construire date du 1er janvier 2026 ou après.
• Logement ancien rénové en immeuble collectif : les travaux de rénovation doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition, et le logement doit atteindre un DPE A, B ou C après travaux.

Attention : les maisons individuelles sont exclues du dispositif. Seuls les appartements en immeuble collectif sont éligibles. Il n'y a pas de surface minimum imposée (hormis la règle de décence de 9 m²), ni de plafond de prix d'acquisition (contrairement au Pinel qui limitait à 300 000 € et 5 500 €/m²).

Le bail de location

Sanction en cas de non-respect : les amortissements précédemment déduits sont réintégrés dans vos revenus fonciers de l'année de rupture (mécanisme de quotient). Exceptions : décès, invalidité, licenciement, expropriation.

Les plafonds de ressources du locataire

Le locataire doit avoir des revenus inférieurs à un plafond qui varie selon la zone géographique, la composition du foyer et le niveau de loyer choisi. Pour un bail intermédiaire, les plafonds sont proches de ceux de l'ex-Pinel. Pour les baux sociaux et très sociaux, ce sont les plafonds Loc'Avantages (Anah) qui s'appliquent.

Comment fonctionne l'amortissement fiscal

La base amortissable

La base amortissable représente 80 % du prix d'acquisition du logement. Les 20 % restants correspondent au terrain, qui n'est pas amortissable (forfait). Les frais de notaire et droits de mutation ne sont pas inclus.

Pour un logement ancien avec travaux, la base amortissable inclut également le montant des travaux : base = (80 % × prix d'acquisition) + montant des travaux.

Les taux d'amortissement

Logement neuf (RE2020, DPE A ou B) :

Logement ancien rénové (travaux ≥ 30 %, DPE A/B/C après travaux) :

Le calcul de l'économie d'impôt

L'amortissement réduit votre revenu imposable. L'économie réelle dépend de votre tranche marginale d'imposition (TMI) et des prélèvements sociaux :

Économie annuelle = amortissement × (TMI + 17,2 %)

L'amortissement est linéaire (taux constant chaque année) et peut durer 20 à 30 ans — bien au-delà de l'engagement minimum de 9 ans — tant que la base amortissable n'est pas épuisée.

Le schéma d'imputation

Si vos revenus fonciers après déduction de l'amortissement restent positifs, ils sont imposés normalement (IR + prélèvements sociaux 17,2 %). Si l'amortissement crée un déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Le surplus est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les 3 types de bail : intermédiaire, social, très social

Le choix du type de bail détermine à la fois le taux d'amortissement et le plafond de loyer. Plus le loyer est bas (bail social ou très social), plus le taux d'amortissement est élevé.

Bail intermédiaire (LLI)

C'est l'option la plus courante. Les plafonds de loyer sont fixés par zone géographique (barèmes 2026, arrêté du 6 janvier 2026) :

Le loyer maximum se calcule avec la formule : loyer max = plafond/m² × coefficient × surface utile, où le coefficient = min(1,2 ; 0,7 + 19/surface). La surface utile inclut la surface habitable plus 50 % des surfaces annexes (dans la limite de 8 m²).

Bail social (Loc2) et très social (Loc3)

Les plafonds de loyers sociaux et très sociaux sont fixés par commune via le référentiel Loc'Avantages de l'Anah, et non par zone géographique. En ordre de grandeur :

• Social (Loc2) : environ -15 à -30 % par rapport au loyer intermédiaire
• Très social (Loc3) : environ -30 à -45 % par rapport au loyer intermédiaire

Le bail très social nécessite une intermédiation locative (organisme agréé qui gère la mise en relation avec le locataire). En contrepartie, les taux d'amortissement sont plus élevés (jusqu'à 5,5 % dans le neuf).

Neuf ou ancien rénové : que choisir ?

Le neuf est la voie la plus simple : taux d'amortissement plus élevés, frais de notaire réduits, pas de travaux à gérer, exonération de taxe foncière pendant 2 ans. C'est le choix le plus courant pour un premier investissement en Jeanbrun.

L'ancien rénové est plus complexe mais offre un avantage spécifique : les travaux s'ajoutent à la base amortissable (au-delà des 80 % du prix d'achat) et peuvent être déduits comme charges via le déficit foncier. C'est un double levier fiscal. Le seuil de 30 % de travaux peut sembler contraignant — pour un bien de 200 000 €, il faut au moins 60 000 € de travaux.

3 exemples concrets chiffrés

Marie, 38 ans — Cadre, TMI 30 %

• Appartement neuf de 200 000 € — 47 m² — Lyon (Zone A)
• Bail intermédiaire
• Base amortissable : 200 000 € × 80 % = 160 000 €
• Amortissement annuel : 160 000 € × 3,5 % = 5 600 €/an
• Plafond : 8 000 €/an → non atteint, amortissement retenu : 5 600 €
• Économie fiscale : 5 600 € × (30 % + 17,2 %) = 2 643 €/an
• Sur 9 ans : ~23 800 € d'économie

Un investissement accessible avec une économie modeste mais régulière. Le loyer plafonné (environ 731 €/mois pour 47 m² en zone A) reste proche du marché lyonnais, limitant le manque à gagner.

Thomas, 52 ans — Dirigeant, TMI 41 %

• Appartement neuf de 300 000 € — 60 m² — Bordeaux (Zone B1)
• Bail social
• Base amortissable : 300 000 € × 80 % = 240 000 €
• Amortissement théorique : 240 000 € × 4,5 % = 10 800 €
• Plafond : 10 000 €/an → plafonné à 10 000 €
• Économie fiscale : 10 000 € × (41 % + 17,2 %) = 5 820 €/an
• Sur 9 ans : ~52 400 € d'économie

Le bail social implique un loyer plus bas, mais l'avantage fiscal est maximal grâce à la combinaison d'un taux élevé (4,5 %) et d'une TMI de 41 %. Le plafonnement à 10 000 €/an montre qu'au-delà de ~222 000 € de base amortissable en bail social, l'avantage ne croît plus.

Sophie, 45 ans — Profession libérale, TMI 41 %

• Ancien rénové : 180 000 € + 70 000 € de travaux — Rouen (Zone B1)
• Bail intermédiaire
• Base amortissable : (180 000 € × 80 %) + 70 000 € = 214 000 €
• Amortissement annuel : 214 000 € × 3,0 % = 6 420 €/an
• Plafond : 10 700 €/an → non atteint
• Économie fiscale : 6 420 € × (41 % + 17,2 %) = ~3 740 €/an
• Potentiel supplémentaire : les travaux peuvent aussi créer un déficit foncier déductible du revenu global

L'ancien rénové est plus complexe, mais le double levier (amortissement Jeanbrun + déduction des travaux) peut être très puissant. Les 70 000 € de travaux dépassent le seuil des 30 % (54 000 € minimum pour un bien de 180 000 €) et gonflent la base amortissable.

Avantages et inconvénients du dispositif Jeanbrun

Le Jeanbrun n'est pas un dispositif miracle. Il convient à un profil précis : contribuable avec une TMI de 30 % ou plus, prêt à s'engager sur la durée, et qui accepte les contraintes de loyer plafonné. Pour une TMI de 11 %, l'avantage fiscal est faible et le LMNP peut être plus pertinent.

Les pièges à éviter avant d'investir

1. Se fier uniquement à l'avantage fiscal. Un investissement immobilier doit d'abord être rentable hors fiscalité. Si le bien est surévalué, mal situé ou difficile à louer, l'amortissement ne compensera pas un mauvais investissement.
2. Sous-estimer l'engagement de 9 ans. Neuf ans, c'est long. Votre situation personnelle, professionnelle ou patrimoniale peut changer. Vérifiez que vous êtes prêt à immobiliser votre capital sur cette durée.
3. Ignorer le manque à gagner sur les loyers. Les loyers plafonnés sont souvent inférieurs au prix du marché, surtout en zones tendues. Calculez le manque à gagner mensuel et comparez-le à l'économie fiscale.
4. Négliger les charges réelles. Taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, gestion locative, vacance locative : ces postes réduisent significativement le cashflow. Ne vous fiez pas uniquement à l'amortissement.
5. Acheter un bien uniquement pour défiscaliser. Méfiez-vous des promoteurs qui vendent des « packages Jeanbrun ». L'emplacement et la qualité du bien restent les critères n°1 d'un bon investissement.
6. Oublier que les décrets ne sont pas tous publiés. Au 2 mars 2026, le BOFiP spécifique au Jeanbrun n'est pas encore paru. Certaines interprétations (déficit foncier via amortissement, réintégration à la revente) restent à confirmer.
7. Investir avec une TMI trop basse. Avec une TMI de 11 %, l'économie est de 28,2 centimes par euro amorti. Pour un bien de 200 000 €, cela représente ~1 580 €/an — correct, mais pas transformateur.
8. Compter sur le Jeanbrun pour une résidence secondaire ou un pied-à-terre. Le locataire doit en faire sa résidence principale. Vous ne pouvez pas louer à vos enfants ni utiliser le bien vous-même.

Peut-on cumuler avec d'autres dispositifs ?

Jeanbrun + Déficit foncier : oui

Le cumul est possible et constitue l'un des points forts du Jeanbrun. Si vous investissez dans l'ancien avec travaux, les dépenses de travaux sont déductibles comme charges (déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an, ou 21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2027), en plus de l'amortissement Jeanbrun sur la base amortissable.

Jeanbrun + Loc'Avantages : prévu, mais en attente

Le PLF 2026 prévoit la possibilité de cumuler le Jeanbrun avec Loc'Avantages (réduction d'impôt directe de 15 à 65 %). Ce serait un double avantage : amortissement fiscal + réduction d'impôt. Cependant, les décrets d'application n'ont pas encore été publiés et les modalités exactes restent à confirmer.

Jeanbrun + LMNP : non

Le Jeanbrun impose une location nue (revenus fonciers) tandis que le LMNP concerne la location meublée (BIC). Ces deux régimes fiscaux sont incompatibles pour un même bien. Vous devez choisir l'un ou l'autre.

Questions fréquentes