Jeanbrun vs LMNP vs Déficit Foncier : quel dispositif choisir en 2026 ?
Cinq dispositifs, des dizaines de critères. Ce comparatif vous aide à y voir clair en fonction de votre profil, votre TMI et vos objectifs.
Tableau comparatif complet
12 critères essentiels pour comparer les 5 principaux dispositifs d'investissement locatif en 2026.
| Critère | Jeanbrun | LMNP (réel) | Déficit foncier | Location nue | Loc'Avantages |
|---|---|---|---|---|---|
| Type d'avantage | Amortissement fiscal (revenus fonciers) | Amortissement comptable (BIC) | Déduction travaux sur revenu global | Abattement 30 % ou charges réelles | Réduction d'impôt (crédit IR) |
| Durée d'engagement | 9 ans | Aucune | 3 ans après imputation | Aucune | 6 ou 9 ans |
| Plafond avantage/an | 8 000 – 12 000 € (neuf) | Illimité (ne crée pas de déficit) | 10 700 € (ou 21 400 € réno énergie) | 30 % abattement (micro) | 15 % à 65 % des revenus locatifs |
| Type de bien éligible | Neuf collectif ou ancien (travaux ≥ 30 %) | Tout bien meublé | Tout bien loué nu | Tout bien loué nu | Tout bien existant (ancien) |
| Meublé / Nu | Nu obligatoire | Meublé | Nu | Nu | Nu |
| Plafond de loyer | Oui (LLI / Loc2 / Loc3) | Non | Non | Non | Oui (Loc1 / Loc2 / Loc3) |
| Conditions de ressources | Oui | Non | Non | Non | Oui |
| Zonage géographique | Aucun (toute France) | Aucun | Aucun | Aucun | Aucun |
| Location à un proche | Interdite | Possible | Possible | Possible | Interdite |
| Réintégration revente | Non (probable) | Oui (depuis 2025) | — | — | — |
| Cumulable déficit foncier | Oui | Non (BIC séparé) | — | Oui (si réel) | Non déterminé |
| Date limite | 31/12/2028 | Permanent | Permanent (21 400 € → 31/12/2027) | Permanent | 31/12/2027 |
Jeanbrun
Jeanbrun- Type d'avantage
- Amortissement fiscal (revenus fonciers)
- Durée d'engagement
- 9 ans
- Plafond avantage/an
- 8 000 – 12 000 € (neuf)
- Type de bien éligible
- Neuf collectif ou ancien (travaux ≥ 30 %)
- Meublé / Nu
- Nu obligatoire
- Plafond de loyer
- Oui (LLI / Loc2 / Loc3)
- Conditions de ressources
- Oui
- Zonage géographique
- Aucun (toute France)
- Location à un proche
- Interdite
- Réintégration revente
- Non (probable)
- Cumulable déficit foncier
- Oui
- Date limite
- 31/12/2028
LMNP (réel)
- Type d'avantage
- Amortissement comptable (BIC)
- Durée d'engagement
- Aucune
- Plafond avantage/an
- Illimité (ne crée pas de déficit)
- Type de bien éligible
- Tout bien meublé
- Meublé / Nu
- Meublé
- Plafond de loyer
- Non
- Conditions de ressources
- Non
- Zonage géographique
- Aucun
- Location à un proche
- Possible
- Réintégration revente
- Oui (depuis 2025)
- Cumulable déficit foncier
- Non (BIC séparé)
- Date limite
- Permanent
Déficit foncier
- Type d'avantage
- Déduction travaux sur revenu global
- Durée d'engagement
- 3 ans après imputation
- Plafond avantage/an
- 10 700 € (ou 21 400 € réno énergie)
- Type de bien éligible
- Tout bien loué nu
- Meublé / Nu
- Nu
- Plafond de loyer
- Non
- Conditions de ressources
- Non
- Zonage géographique
- Aucun
- Location à un proche
- Possible
- Réintégration revente
- —
- Cumulable déficit foncier
- —
- Date limite
- Permanent (21 400 € → 31/12/2027)
Location nue
- Type d'avantage
- Abattement 30 % ou charges réelles
- Durée d'engagement
- Aucune
- Plafond avantage/an
- 30 % abattement (micro)
- Type de bien éligible
- Tout bien loué nu
- Meublé / Nu
- Nu
- Plafond de loyer
- Non
- Conditions de ressources
- Non
- Zonage géographique
- Aucun
- Location à un proche
- Possible
- Réintégration revente
- —
- Cumulable déficit foncier
- Oui (si réel)
- Date limite
- Permanent
Loc'Avantages
- Type d'avantage
- Réduction d'impôt (crédit IR)
- Durée d'engagement
- 6 ou 9 ans
- Plafond avantage/an
- 15 % à 65 % des revenus locatifs
- Type de bien éligible
- Tout bien existant (ancien)
- Meublé / Nu
- Nu
- Plafond de loyer
- Oui (Loc1 / Loc2 / Loc3)
- Conditions de ressources
- Oui
- Zonage géographique
- Aucun
- Location à un proche
- Interdite
- Réintégration revente
- —
- Cumulable déficit foncier
- Non déterminé
- Date limite
- 31/12/2027
Quel dispositif pour quel profil ?
TMI élevée, horizon long, location nue
Vous avez une TMI de 30 % ou plus, vous êtes prêt à vous engager sur 9 ans minimum et vous acceptez un loyer plafonné. L'amortissement réduit directement vos revenus fonciers imposables, avec un impact maximal pour les hauts revenus.
Profil idéal : Cadres, professions libérales, dirigeants en TMI 30-45 %
Flexibilité, loyers libres, meublé
Vous préférez la location meublée avec des loyers libres (pas de plafond). Pas d'engagement de durée. L'amortissement comptable est puissant mais les amortissements sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente (depuis 2025).
Profil idéal : Investisseurs flexibles, résidences services, petites surfaces urbaines
Travaux importants, ancien à rénover
Vous achetez un bien ancien nécessitant des travaux importants. Le déficit foncier permet de déduire les travaux de vos revenus fonciers et de votre revenu global (10 700 €/an, ou 21 400 € pour la rénovation énergétique). Cumulable avec le Jeanbrun.
Profil idéal : Investisseurs patrimoniaux, biens anciens de caractère, passionnés de rénovation
Simplicité, pas de contraintes
Vous voulez investir simplement, sans contrainte de durée ni de plafond. Le micro-foncier (abattement 30 %) est intéressant si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 €/an. Pas d'avantage fiscal spécifique, mais une gestion allégée.
Profil idéal : Primo-investisseurs, revenus locatifs modestes, patrimoine familial
Impact social, réduction d'impôt directe
Vous êtes prêt à louer en dessous du marché (-15 à -45 %) en échange d'une réduction d'impôt directe (15 à 65 % des revenus locatifs). Potentiellement cumulable avec le Jeanbrun (décrets en attente). Idéal pour un objectif d'impact social.
Profil idéal : Investisseurs engagés, logements sociaux, conventions Anah
Comment choisir ? L'arbre de décision
Répondez à 3 questions simples pour identifier le dispositif le plus adapté à votre situation.
Votre TMI est-elle de 30 % ou plus ?
Oui
Question suivante ↓
Non
Le Jeanbrun sera moins avantageux pour vous. Envisagez le LMNP ou la location nue classique.
→ LMNP / Location nue
Vous avez un horizon d'investissement de 10 ans ou plus ?
Oui
Question suivante ↓
Non
Le LMNP offre plus de flexibilité (pas d'engagement de durée).
→ LMNP
Vous êtes prêt à louer nu (non meublé) avec un loyer plafonné ?
Oui
Jeanbrun est probablement adapté
Non
Le LMNP (location meublée) vous permet des loyers libres et plus de flexibilité.
→ LMNP
Vous avez un bien ancien à rénover ?
Le déficit foncier peut être cumulé avec le Jeanbrun. Les travaux (≥ 30 % du prix) sont déductibles des revenus fonciers et du revenu global (jusqu'à 10 700 €/an, ou 21 400 € pour la rénovation énergétique).
Vous voulez un impact social ?
Loc'Avantages offre une réduction d'impôt directe (jusqu'à 65 %) en échange de loyers sociaux. Il est potentiellement cumulable avec le Jeanbrun (décrets en attente).
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