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Vous voulez investir dans l’immobilier locatif et réduire vos impôts. Vous avez lu dix articles. Cinq disent “LMNP sans hésiter”, cinq autres poussent le nouveau statut de bailleur privé (dispositif Jeanbrun). Qui croire ?
Le problème, c’est que la réponse dépend de votre tranche d’imposition. Un investisseur à 30 % et un autre à 41 % ne tirent pas le même bénéfice du même dispositif. Et aucun des comparatifs en ligne ne montre ce calcul, tranche par tranche.
C’est ce qu’on fait ici. Pas de parti pris, pas de dispositif miracle. Juste les chiffres, pour votre situation.
Nu ou meublé en 2026 : pourquoi le choix a changé
Avant 2026, le match était plié. La location meublée en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permettait d’amortir le bien, c’est-à-dire de déduire chaque année une fraction de sa valeur de vos revenus locatifs. Résultat : peu ou pas d’impôt sur les loyers pendant des années. La location nue n’avait rien d’équivalent.
Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026, crée un nouveau statut de bailleur privé qui rebat les cartes. Pour la première fois, la location nue bénéficie d’un mécanisme d’amortissement fiscal. Et cet amortissement a une particularité : il peut créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global, autrement dit, il réduit l’impôt sur votre salaire, pas seulement sur vos loyers.
Reste à savoir pour qui c’est réellement intéressant. C’est une question de chiffres, pas d’opinion.
Ce que chaque statut vous fait gagner (et perdre)
| Critère | Bailleur privé / Jeanbrun (location nue) | LMNP (location meublée) |
|---|---|---|
| Type de location | Nue (vide) | Meublée |
| Amortissement | 2,5 % à 4,5 %/an selon le bail (loi n°2026-103), plafonné à 8 000–12 000 €/an | ~3-4 %/an sur les composants du bien (murs, toiture, équipements), comptable, non plafonné |
| Effet fiscal | Déduit des revenus fonciers → peut créer un déficit imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an) | Déduit des revenus BIC (les revenus de location meublée) → annule l’impôt sur les loyers, mais ne touche pas le revenu global |
| Loyers | Plafonnés (environ -10 à -20 % vs marché selon la zone) | Libres |
| Engagement | 9 ans minimum (loi n°2026-103) | Aucune durée imposée |
| Zone géographique | Toute la France, aucune restriction | Toute la France |
| Gestion | Plus simple (pas de mobilier à entretenir) | Plus lourde (inventaire, mobilier, turnover plus fréquent) |
Le trade-off clé : le statut de bailleur privé vous fait économiser de l’impôt sur votre salaire, mais vous percevez des loyers plus bas. Le LMNP vous laisse des loyers libres et zéro impôt sur les loyers, mais n’agit pas sur vos autres revenus.
La question devient : est-ce que l’économie d’impôt compense la perte de loyer ?
Le vrai match : combien vous économisez selon votre tranche d’imposition
Prenons un exemple concret pour comparer. Les hypothèses sont volontairement simplifiées, votre simulation personnalisée sera plus précise.
Hypothèses communes :
- T2 neuf à 200 000 €, base amortissable 160 000 € (80 %, hors terrain)
- Crédit : 180 000 € sur 20 ans à 3 %
- Bailleur privé en bail intermédiaire : amortissement 2,5 % = 4 000 €/an, plafond 8 000 €/an (loi n°2026-103)
- Loyer marché meublé : 750 €/mois, loyer bailleur privé plafonné : ~640 €/mois
- Charges annuelles (copropriété, taxe foncière, assurance) : ~2 000 €
| Votre TMI | Économie fiscale bailleur privé (sur le déficit imputable) | Perte de loyer annuelle vs LMNP | Bilan net bailleur privé vs LMNP |
|---|---|---|---|
| 11 % | ~1 130 €/an | ~1 320 €/an | LMNP gagne (-190 €/an) |
| 30 % | ~1 890 €/an | ~1 320 €/an | Bailleur privé gagne (+570 €/an) |
| 41 % | ~2 310 €/an | ~1 320 €/an | Bailleur privé gagne (+990 €/an) |
| 45 % | ~2 490 €/an | ~1 320 €/an | Bailleur privé gagne (+1 170 €/an) |
Calcul : économie = déficit foncier imputable × (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux). Déficit simplifié = amortissement + intérêts + charges - loyers. Les chiffres réels dépendent de votre situation. Simulez avec vos données.
Ce que ce tableau montre : à TMI 11 %, le statut de bailleur privé ne compense pas la perte de loyer. LMNP reste plus avantageux. À partir de TMI 30 %, l’économie d’impôt sur le revenu global fait basculer le match. Plus la TMI est élevée, plus l’écart se creuse.
Vous connaissez votre TMI mais pas votre reste en poche réel ? Notre simulateur gratuit calcule votre économie bailleur privé vs LMNP en 2 minutes, avec le vrai reste en poche chaque mois, pas juste l’avantage fiscal brut.
Cas pratique : Sophie, 42 ans, TMI 30 %, 220 000 € à Toulouse
Prenons l’exemple de Sophie. Cadre dans une entreprise tech, elle gagne 55 000 € nets/an. Sa tranche marginale d’imposition (le pourcentage maximal auquel ses revenus sont taxés) est de 30 %. Elle achète un T2 neuf de 220 000 € à Toulouse pour le louer.
Si Sophie choisit le LMNP :
- Loyer meublé : ~780 €/mois (loyer libre)
- Grâce à l’amortissement LMNP, ses revenus locatifs sont quasiment non imposés pendant les premières années
- Elle investit ~5 000 € en mobilier au départ
- Gestion plus lourde : inventaire, remplacement du mobilier, turnover locataire plus fréquent en meublé
Si Sophie choisit le statut de bailleur privé (bail intermédiaire) :
- Loyer nu plafonné : ~650 €/mois
- Amortissement : 2,5 % × 176 000 € (base amortissable) = 4 400 €/an (loi n°2026-103)
- Le déficit foncier généré réduit son impôt sur le revenu de ~2 000 €/an
- Pas de mobilier à acheter ni à entretenir
- Engagement : 9 ans de location nue minimum
Verdict pour Sophie : avec un effort d’épargne mensuel comparable dans les deux cas (~350-400 €/mois), le statut de bailleur privé lui fait économiser ~600 €/an de plus que le LMNP grâce au déficit foncier imputable. Mais elle perd en flexibilité (9 ans d’engagement) et en loyer mensuel.
Si Sophie était à TMI 41 %, l’écart se creuserait nettement en faveur du bailleur privé. Si elle était à TMI 11 %, le LMNP serait le choix évident. Votre situation est différente ? Simulez avec vos chiffres en 2 minutes.
Bailleur privé ou LMNP : comment trancher pour votre situation
Pas de réponse universelle. Mais quatre questions suffisent à y voir clair :
1. Votre TMI est-elle de 30 % ou plus ? → Oui : le statut de bailleur privé mérite une simulation sérieuse. Le déficit foncier sur le revenu global prend tout son sens. → Non (11 %) : LMNP est probablement plus intéressant, l’économie bailleur privé ne compense pas la perte de loyer.
2. Vous préférez gérer en nu ou en meublé ? → Nu (plus simple, moins de turnover) : point pour le bailleur privé. → Meublé (loyer plus élevé, plus de travail) : point pour LMNP.
3. Vous êtes prêt à vous engager 9 ans ? → Oui : bailleur privé reste en jeu. → Non : LMNP, sans hésiter. Aucune contrainte de durée.
4. Dans votre ville, le plafond de loyer est-il proche du marché ? → Oui (zone détendue) : bailleur privé sans perte de loyer significative, clairement avantageux. → Non (zone tendue, gros écart) : le LMNP reprend l’avantage sur le reste en poche mensuel.
La seule façon de trancher avec certitude, c’est de simuler avec vos propres chiffres : TMI, ville, budget, type de bail.
Vos chiffres sont uniques. Notre simulateur compare bailleur privé et LMNP pour votre situation en 2 minutes : économie fiscale, reste en poche mensuel réel, effort d’épargne. Gratuit, sans engagement. Et si vous voulez en discuter, le simulateur vous propose un échange avec un spécialiste après votre résultat.
Sources : loi n°2026-103 du 15 janvier 2026, info.gouv.fr, barèmes IR 2026.
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